Heute möchte ich über eine BGH-Entscheidung aus dem Sommer 2025 (II ZR 137/23) kurz darstellen, die die praktisch relevante Frage betrifft, welche Stimmenmehrheit für die Veräußerung einer Fondsimmobilie notwendig ist, wenn das wesentliche Vermögen einer Publikums-KG aus nur einer Immobilie besteht.

1. Sachverhalt

Gegenstand des Rechtsstreits war die Wirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses einer Publikumskommanditgesellschaft, deren einziges wesentliches Vermögen aus einer Büroimmobilie bestand.

Im Gesellschaftsvertrag der KG war geregelt, dass die Auflösung der Gesellschaft durch den Komplementär eines Zustimmungsbeschlusses der Gesellschafter mit einer Mehrheit von 75% der abgegebenen Stimmen auf einer Gesellschafterversammlung bedarf. Für andere Maßnahmen reichte indes die einfache Mehrheit aus.

Die geschäftsführende Komplementär-GmbH des Fonds übersandte den Gesellschaftern eine Vorlage zur Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren über die Zustimmung zur vorzeitigen Veräußerung der Fondsimmobilie verbunden mit einer detaillierten Mittelrückflussberechnung. In einer ersten Beschlussfassung stimmten 59,31% der stimmberechtigten Gesellschafter dem schriftlichen Verfahren und 79,01% allgemein der vorzeitigen Veräußerung der Fondsimmobilie zu.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages über die Fondsimmobilie wurde nochmals im schriftlichen Verfahren abgestimmt. In der zweiten Beschlussfassung stimmten 58,09 % der stimmberechtigten Gesellschafter dem schriftlichen Verfahren und 67,01% dem Verkauf der Immobilie im Sinne des konkreten Kaufvertrags zu.

Nachdem im Wege einer Beschlussmängelklage die Nichtigkeit der beiden Verkaufsbeschlüsse festgestellt wurde, weil diese nicht im schriftlichen Verfahren hätten gefasst werden dürfen, wurde eine Gesellschafterversammlung des Fonds einberufen und dort nochmals über den Verkauf der Immobilie abgestimmt. In dieser dritten Beschlussfassung stimmten 67,21% der stimmberechtigten Gesellschafter für den Verkauf der Fondsimmobilie.

Der Kommanditist, der in allen drei Beschlussfassungen mit Nein abstimmte, wandte sich im Rahmen einer Beschlussmängelklage gegen die Wirksamkeit des letzten Gesellschafterbeschlusses mit der Argumentation, dass die Veräußerung der einzigen Immobilie wirtschaftlich einer Übertragung des gesamten Gesellschaftsvermögens gleichkomme und daher entweder

• einer qualifizierten Mehrheit von 75 % nach dem Gesellschaftsvertrag oder
• zumindest analog § 179a AktG (Zustimmung der Gesellschafter mit qualifizierter Mehrheit bei Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens)

bedurft hätte.

2. Entscheidung des BGH

Nach der Auffassung des BGH war gesellschaftsvertraglich für den konkret gefassten Beschluss keine 75-%-Mehrheit erforderlich. Die Veräußerung von Grundstücken war vom Gesellschaftszweck gedeckt und ausdrücklich als zustimmungsbedürftiges, aber mehrheitsfähiges Geschäft geregelt. Weder lag eine Vertragsänderung noch eine Auflösung der Gesellschaft vor.

Weiter stellte der BGH erstmals klar, dass § 179a AktG auf eine Publikumskommanditgesellschaft nicht analog anwendbar ist, selbst wenn diese strukturell einer Aktiengesellschaft angenähert sei. Weder bestehe insoweit eine planwidrige Regelungslücke noch eine vergleichbare Interessenlage, so dass die Voraussetzungen für eine Analogie des § 179 AktG nicht bestünden.

Mit Blick auf das Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke führte der BGH aus, dass es der Gesetzgeber sowohl im Rahmen der Gesetzgebung zum KAGB als auch zum MoPeG in der Hand gehabt habe, eine Sondervorschrift für Publikums-KGs entsprechend § 179a AktG zu schaffen. Insoweit sei dem Gesetzgeber der Meinungsstand der analogen Anwendung von § 179a in derartigen Fallkonstellationen bekannt gewesen.

Im Hinblick auf die weitere Analogievoraussetzung der vergleichbaren Interessenlage vertrat der BGH die Rechtsauffassung, wonach die gesellschaftsinterne Kontrolle der Geschäftsführung bei einer Publikums-KG bereits durch einen gesetzlich verankerten Beschlussvorbehalt (§§ 116 Abs. 2, 119 Abs. 1, 161 Abs. 2, 164 HGB) sichergestellt sei.

3. Fazit

Die Entscheidung des BGH ist rechtlich überzeugend. Sie schafft Rechtsklarheit bei Publikums-KG´s in dem Fall, dass das einzige Fondsvermögen veräußert werden soll, indem sie unmissverständlich klarstellt, dass das Mehrheitserfordernis von 75% gem. § 179a AktG analog nicht bei einer Publikums-KG gilt.

Dr. Ingo Janert (Stand: 13. Februar 2026, Bild von skeeze auf Pixabay)