Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 (34 U 103/24) einem Anlegerehepaar Schadensersatz von rund Euro 285.000 zugesprochen und dabei insbesondere die Abgrenzung zwischen Anlageberatung, Anlagevermittlung und Maklertätigkeit sorgfältig vorgenommen. Die vom Senat herangezogenen zivilrechtlichen Grundsätze entstammen der gefestigten Kapitalanlagerechtsprechung und sind nicht auf Immobilienanlagen beschränkt.

1. Sachverhalt

Die Beklagte ist eine seit 2004 eingetragene Gesellschaft, deren Geschäftsgegenstand die Vermittlung von Kapitalanlagen, Immobilien, Versicherungen und Darlehen sowie sonstige Finanzdienstleistungen umfasst. Die Gesellschaft verfügt über entsprechende Erlaubnisse nach der Gewerbeordnung und tritt als Unternehmensgruppe auf (Rn. 4).

Im Herbst 2020 führten zwei für sie tätige Personen mit den späteren Klägern – einem Ehepaar ohne jede Vorerfahrung mit Immobilien – zwei Gespräche. Gegenstand war der Erwerb einer Eigentumswohnung in einem seit 1987 denkmalgeschützten, seit 2011 stillgelegten ehemaligen Hallenbad, das zu rund zwanzig Wohneinheiten umgebaut werden sollte (Rn. 5).

Im Dezember 2020 schlossen die Kläger einen notariellen Bauträgerkaufvertrag über Euro 332.990 und finanzierten den Erwerb über ihre Volksbank. Die Beklagte berechnete eine Maklergebühr in Höhe von Euro 9.270,44 (Rn. 6). Wenige Tage nach der Beurkundung übersandte sie den Klägern einen vorausgefüllten „Maklervertrag“ sowie eine als „gesetzlich vorgeschriebene Beratungsdokumentation“ bezeichnete „Beratungsdokumentation Immobilien“ (Rn. 11).

Das Bauvorhaben geriet in erhebliche Schwierigkeiten und wurde bis zur Entscheidung des Senats nicht fertiggestellt. Die Baugenehmigung erging erst im März 2021 und erfasste nicht alle denkmalschutzrechtlichen Ausführungsfragen. Im September 2025 war sie erloschen (Rn. 7 f., 12). Bereits im Juli 2021 hatte der Geschäftsführer der Beklagten intern formuliert, man habe „echtes GAU-Potential“ und er habe ein Produkt genehmigt, das er so nicht hätte genehmigen dürfen (Rn. 10). Im selben Monat berichtete die Lokalpresse über Probleme des Vorhabens und über ein Ermittlungsverfahren gegen den Geschäftsführer der Bauträgerin (Rn. 11).

Das Landgericht Essen hatte die Klage erstinstanzlich abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts sei weder ein Anlageberatungs- noch ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen. Für einen Beratungsvertrag fehle es an hinreichenden Anhaltspunkten (Rn. 38 ff.). Das Oberlandesgericht Hamm hat das Urteil abgeändert und der Klage teilweise stattgegeben.

2. Rechtliche Beurteilung

Das Berufungsgericht bejahte einen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung vertraglicher Informations- und Beratungspflichten (Rn. 217). Nach der Beweisaufnahme nahm es neben dem Maklervertrag einen stillschweigend geschlossenen Anlageberatungsvertrag an (Rn. 238). Das Handeln der beiden Vertriebspersonen rechnete der Senat der Beklagten insbesondere nach § 278 BGB sowie im Rahmen der Stellvertretung nach §§ 164 ff. BGB i.V.m. § 278 BGB zu (Rn. 273 ff.).

a. Schuldverhältnis: Abgrenzung von Anlageberatung und -vermittlung

Der Senat stellt zunächst den Maßstab des Bundesgerichtshofs zur Abgrenzung von Anlageberatung und -vermittlung dar. Ein Anlagevermittlungs- oder -beratungsvertrag mit Haftungsfolgen kommt zumindest dann stillschweigend zustande, wenn ein Interessent deutlich macht, dass er auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen die besonderen Kenntnisse und Verbindungen einer Person in Anspruch nehmen will, die geschäftlich Beratungs- und Auskunftstätigkeit in Bezug auf Geldanlagen anbietet. Darin liegt sein Angebot. Der Dienstleister nimmt es jedenfalls dadurch an, dass er die gewünschte Tätigkeit beginnt (Rn. 221; vgl. BGH, Urteil vom 21. November 2019 – III ZR 244/18). Der erforderliche Rechtsbindungswille folgt daraus, dass für den Anleger wesentliche wirtschaftliche Interessen auf dem Spiel stehen und er sich auf die Angaben verlässt.

Den Einwand der Beklagten, die Kläger hätten keinen Wunsch nach Beratung geäußert, verwirft der Senat. Ein Anlageberatungsvertrag kann auch ohne ausdrücklich geäußerten Beratungswunsch stillschweigend zustande kommen (Rn. 248). Ebenso wenig kommt es darauf an, von wem die Initiative ausging (Rn. 245).

Die Unterscheidung zwischen beiden Vertragstypen durch das OLG Hamm folgt der klassischen Linie des Bundesgerichtshofs (Rn. 223; vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 1993 – III ZR 25/92). Einen Anlageberater zieht der Anleger hinzu, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern deren fachkundige Bewertung und Beurteilung, häufig eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung. Der Berater schuldet als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, eine besonders differenzierte und fundierte Beratung.

Dem Anlagevermittler tritt der Interessent demgegenüber selbständiger gegenüber. Er wendet sich an ihn im Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charakter der Aussagen im Vordergrund steht. Der Vertrag zielt lediglich auf Auskunftserteilung und verpflichtet zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind (Rn. 223).

Für die Abgrenzung ist nicht die Bezeichnung der Tätigkeit entscheidend, sondern ihr tatsächlicher Inhalt. Liegt der Schwerpunkt auf der anpreisenden Vermittlung und der Mitteilung tatsächlicher Umstände, spricht dies für Anlagevermittlung. Tritt dagegen eine fachkundige Bewertung oder Empfehlung hinzu, die insbesondere auf die persönlichen Verhältnisse des Anlegers zugeschnitten ist, spricht dies für Anlageberatung.

Bemerkenswert ist zudem, dass der Senat die zivilrechtliche Einordnung ausdrücklich von der aufsichtsrechtlichen Einordnung trennt. Zwar hielt der Senat die FinVermV beim unmittelbaren Erwerb der Eigentumswohnung für nicht anwendbar. Dies hindere jedoch nicht, dass zivilrechtlich ein Anlageberatungsvertrag zustande komme (Rn. 266).

Nach der Beweiswürdigung des Senats haben die Kläger neben einem Maklervertrag stillschweigend auch einen Anlageberatungsvertrag geschlossen (Rn. 238). Hierfür sprachen nach Auffassung des Senats insbesondere folgende Gründe:

• Selbst erstellte Dokumentation der Beklagten (Rn. 240, 242): Sie wurde vom Vertriebsmitarbeiter als „gesetzlich vorgeschriebene Beratungsdokumentation“ übersandt, bezeichnet den Vorgang als „Beratung“, nennt die handelnde Person „Berater“, führt als Themenfeld „Vermögensaufbau/Immobilie“ auf, hält eine „Empfehlung“ fest und vermerkt, die Kunden folgten „dem Rat des Immobilienspezialisten“. Dass die Dokumentation erst nach Vertragsschluss übersandt wurde, schloss ihre Berücksichtigung im Rahmen der Beweiswürdigung nicht aus. Der Senat maß ihr insbesondere Indizwirkung dafür bei, dass der darin dokumentierte Beratungsfehler Gegenstand der Gespräche gewesen war (vgl. Rn. 232, 329).
• Selbstdarstellung der Vertriebsperson (Rn. 242): Die Person trat als „Spezialist für Immobilien“, „Seniorberater“ und „Spezialist für private Finanzanalyse“ mit drei gewerberechtlichen Erlaubnissen auf; die Unterzeichnung als „Makler/Spezialist“ wertete der Senat als Hinweis auf eine Doppelfunktion.
• Eigene Marktpositionierung der Beklagten (Rn. 251): Schließlich verwertete der Senat eine außergerichtliche E-Mail der Beklagten, in der sie sich ausdrücklich „als Anlage-Vermittler von einem klassischen Immobilien-Makler deutlich“ abgrenzt.
• Charakteristische Beratungsleistungen der Beklagten (Rn. 256 ff.): Die eigens für die Kläger angefertigte Beispielrechnung wertet der Senat als charakteristische Beratungsleistung, weil die Ermittlung des Eigenaufwands das Kernstück der Beratung beim Erwerb einer Anlageimmobilie bildet (Rn. 256; vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2016 – V ZR 134/15). Auch die Hinweise auf das Auslaufen der steuerlichen Vergünstigungen nach zwölf Jahren (Rn. 257) und auf die Auswirkungen des sinkenden Zinsanteils (Rn. 258) bewertet er als typische Beratungsleistungen.

Der Senat nahm in seiner Entscheidung dann noch eine Abgrenzung vom Maklervertrag vor. Kennzeichnend für den Maklervertrag ist nach der Senatsauffassung der Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss oder die Vermittlung eines Vertrages (Rn. 226). Entscheidend ist jedoch die Feststellung des Senats, dass ein Beratungsvertrag neben einem Maklervertrag – gegebenenfalls konkludent – geschlossen werden kann. Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler überlassen, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (Rn. 227; vgl. BGH, Urteil vom 14. März 2003 – V ZR 308/02). Damit lief die im Prozess zentrale Verteidigungslinie der Beklagten ins Leere. Der Hinweis auf den unterzeichneten „Maklervertrag“ schließt einen daneben tretenden Beratungsvertrag nicht aus (Rn. 241). Die Frage ist nicht, ob ein Maklervertrag geschlossen wurde, sondern ob zusätzlich ein Beratungsvertrag zustande kam.

b. Pflichtverletzung der Beklagten

Beide Vertragstypen – Anlageberatung und -vermittlung – verpflichten objektbezogen zu richtiger und vollständiger Information über die für den Anlageentschluss bedeutsamen Umstände (Rn. 317). Der Berater schuldet darüber hinaus die fachkundige Bewertung (Rn. 318), der Vermittler zumindest die Prüfung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit (Rn. 319).

Nach Auffassung des Senats hat die Beklagten hiergegen in mehrfacher Weise verstoßen. Die Beklagte habe nicht auf die fehlende Erfahrung des Bauträgers hingewiesen (Rn. 316), den Klägern unzutreffend mitgeteilt, der Bauträger sei langjährig erfahren, für hohe Qualität bekannt und finanzkräftig (Rn. 327, 338), und die gebotene Plausibilitätsprüfung des Bauträgerrisikos weder vorgenommen noch auf deren Unterbleiben hingewiesen (Rn. 351 ff., 358).

c. Verschulden, Kausalität und Schaden

Das Verschulden wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Nach Auffassung des Senats hat die Beklagte die Vermutung nicht widerlegt (Rn. 360). Die Pflichtverletzungen seien für den Abschluss des Kaufvertrags kausal. Die Beklagte habe keine Umstände aufgezeigt, die gegen die Kausalität sprächen und geeignet seien, die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens zu entkräften (Rn. 361–363). Eine Beweislastumkehr nahm der Senat ausdrücklich nicht an (Rn. 363).

3. Fazit

Die Entscheidung des OLG Hamm bringt dogmatisch nichts Neues, sondern wendet die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Besonderheiten des Einzelfalls an. Der Senat sah dementsprechend keinen Anlass zur Zulassung der Revision und stellte ausdrücklich fest, dass er nicht von der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abweiche (Rn. 459).

Für die Praxis lässt sich aus der Entscheidung des OLG Hamm aber ein wichtiger Schluss ziehen: Für Vertriebsunternehmen ist die Entscheidung vor allem eine Warnung vor der eigenen Dokumentation. Wer ein Formular „Beratungsdokumentation“ nennt, darin eine „Empfehlung“ festhält und den Vertriebsmitarbeiter als „Berater“ bezeichnet, schafft ein gewichtiges Indiz, das bei der späteren Beweiswürdigung erhebliche Bedeutung erlangen kann.

Ebenso deutlich ist die Botschaft zum Verhältnis von Makler- und Beratungstätigkeit. Die Vereinbarung eines Maklervertrags schließt weitergehende vertragliche Pflichten nicht aus. Tritt der Makler über die reine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit hinaus in einer Weise beratend auf, die aus Sicht des Kunden auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen schließen lässt, kann daneben konkludent ein Beratungsvertrag zustande kommen. Bemerkenswert ist zudem, dass der Senat eine Haftung wegen der erteilten Falschauskunft selbst für den Fall bejaht, dass lediglich ein Maklervertrag bestanden hätte (Rn. 217, 369 ff.).

Dr. Ingo Janert (Stand: 28. September 2026, Titelbild: ChatGPT, erstellt mit künstlicher Intelligenz)